My Bonjour

Η Φιλοθέη ως θεσμική γραμμή άμυνας:
το Π.Δ. 134/2025 και η επιστροφή
της πολεοδομικής αυθαιρεσίας

Η Φιλοθέη, από τη σύστασή της ως πρότυπος οικισμός στις αρχές του 20ού αιώνα, αποτελεί ένα μοναδικό παράδειγμα ισορροπίας μεταξύ φύσης και κατοικίας.
Ο χαρακτήρας της ως περιοχής αποκλειστικής κατοικίας καθορίστηκε με τα Βασιλικά Διατάγματα του 1938 και του 1968, τα οποία θέσπισαν αυστηρούς όρους δόμησης και χρήσεων γης για τη διατήρηση του οικιστικού της χαρακτήρα.
Αυτά τα διατάγματα εξακολουθούν να ισχύουν και σήμερα ως ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις με αυξημένη κανονιστική ισχύ.

Η προστασία αυτή ερείδεται στη συνταγματική αρχή του άρθρου 24, που επιβάλλει στο Κράτος την υποχρέωση προληπτικής προστασίας του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος ως στοιχείου δημοσίου συμφέροντος.

________________________________________

1. Το άρθρο 120 του Ν. 5043/2023 - Νομοθετική επαναβεβαίωση του καθεστώτος προστασίας

Μετά από έντονες αντιδράσεις πολιτών και φορέων απέναντι στις υπερβάσεις δόμησης που προέβλεπε ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (Ν. 4759/2020), η Πολιτεία επανήλθε με τον Νόμο 5043/2023 (ΦΕΚ Α΄ 91/13-04-2023).

Το άρθρο 120 του νόμου αυτού ορίζει ρητά ότι:

«Δεν επιτρέπεται η υπέρβαση του ύψους και του συντελεστή δόμησης ούτε η απόκλιση από τους λοιπούς όρους δόμησης που ορίζονται με ειδικά διατάγματα, τα οποία διέπουν τα διοικητικά όρια των περιοχών της περ.
β) του από 20.7.1968 βασιλικού διατάγματος (Δ΄ 132), [...] ακόμη και σε εφαρμογή πολεοδομικών κινήτρων […].»³

Η διάταξη αυτή εξαιρεί ρητώς τις περιοχές Φιλοθέης και Παλαιού Ψυχικού από τις προσαυξήσεις συντελεστή και ύψους που εισήγαγε ο ΝΟΚ 4759/2020.
Σκοπός της ήταν να προστατευθεί η φυσιογνωμία των δύο περιοχών από την υπερδόμηση και να αποτραπεί η σταδιακή τους αλλοίωση.

________________________________________

2. Το Π.Δ. 134/2025 – Το “περιβαλλοντικό ισοδύναμο” ως θεσμική κερκόπορτα

Με το Προεδρικό Διάταγμα 134/2025, το Υπουργείο Περιβάλλοντος εισήγαγε τη ρύθμιση του «Περιβαλλοντικού Ισοδύναμου», δηλαδή την καταβολή ενός χρηματικού ποσού για τη νομιμοποίηση οικοδομών που κτίστηκαν με βάση τον ΝΟΚ 4759/2020, ο οποίος έχει εν μέρει ακυρωθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας.⁴

Η ρύθμιση αυτή επιχειρεί να παράσχει νομική διέξοδο σε κτίρια που έχουν υπερβεί ύψη και συντελεστές, προσφέροντας τη δυνατότητα «νομιμοποίησης» μέσω οικονομικής αντιστάθμισης υπέρ περιβαλλοντικών έργων.

Όμως, ο μηχανισμός αυτός δημιουργεί πολλαπλές θεσμικές αντιφάσεις:

• Παραβιάζει το άρθρο 120 του Ν. 5043/2023, που απαγορεύει ρητά οποιαδήποτε υπέρβαση ή εφαρμογή κινήτρων στις περιοχές της Φιλοθέης και του Παλαιού Ψυχικού.

• Αναιρεί την ισχύ των Βασιλικών Διαταγμάτων, τα οποία αποτελούν ειδική κανονιστική νομοθεσία για τις εν λόγω περιοχές.

• Εισάγει την αντίληψη ότι η περιβαλλοντική ζημία μπορεί να εξαγοραστεί, κάτι που αντιστρατεύεται τη φιλοσοφία του άρθρου 24 Συντάγματος.

• Υποβαθμίζει το περιβάλλον σε αντικείμενο συναλλαγής, μετατρέποντας τη νομιμότητα σε οικονομικό ισοδύναμο.

________________________________________

3. Συνταγματική και νομολογιακή αντίθεση

Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας είναι σταθερή: η Πολιτεία οφείλει να αποτρέπει ρυθμίσεις που υποβαθμίζουν το περιβάλλον ή μεταβάλλουν την πολεοδομική φυσιογνωμία προστατευμένων περιοχών.

Ενδεικτικά:

• ΣτΕ 2818/2012: ακύρωση υπέρβασης ύψους σε περιοχή ειδικού καθεστώτος.

• ΣτΕ 4937/2014: απαγόρευση νομιμοποίησης αυθαιρέτων με οικονομικά ανταλλάγματα.

• ΣτΕ 705/2024: ακύρωση διατάξεων του Ν. 4759/2020 ως αντισυνταγματικών, διότι επέτρεπαν υπέρβαση δόμησης χωρίς περιβαλλοντικό ισοζύγιο.

Η αρχή της βιώσιμης ανάπτυξης, όπως κατοχυρώνεται στο Σύνταγμα και στο άρθρο 37 του Χάρτη Θεμελιωδών Δικαιωμάτων της Ε.Ε., προϋποθέτει ποιοτική και όχι ποσοτική ανάπτυξη. Το Π.Δ. 134/2025 υπονομεύει αυτή την αρχή, αφού μεταθέτει το βάρος της προστασίας του περιβάλλοντος σε χρηματική καταβολή, χωρίς πραγματικό αντιστάθμισμα στο οικοσύστημα.

________________________________________

4. Η Φιλοθέη ως “Κερκόπορτα” της αυθαιρεσίας

Αν η ρύθμιση αυτή εφαρμοστεί στη Φιλοθέη, θα συνιστά προηγούμενο θεσμικής αυθαιρεσίας. Η Φιλοθέη, ως ιστορικά και θεσμικά προστατευμένη περιοχή, θα αποτελέσει το πειραματικό πεδίο μιας πολιτικής που μετατρέπει το δικαίωμα στην κατοικία σε εργαλείο οικονομικού ανταγωνισμού.

Η εισαγωγή ενός «περιβαλλοντικού τέλους» ως μέσου εξαγοράς παραβάσεων υποβαθμίζει όχι μόνο το περιβάλλον, αλλά και το κύρος του κράτους δικαίου. Στην ουσία, το Π.Δ. 134/2025 λειτουργεί ως θεσμική Κερκόπορτα μέσω της οποίας η αυθαιρεσία μπορεί να εισέλθει νόμιμα σε κάθε προστατευμένη περιοχή της χώρας.

________________________________________

5. Συμπέρασμα

Η Φιλοθέη δεν είναι απλώς ένας προνομιούχος οικισμός· είναι θεσμικό σύμβολο του μέτρου, της αισθητικής και της συνύπαρξης με το φυσικό περιβάλλον. Το κράτος οφείλει να προστατεύει αυτόν τον χαρακτήρα, όχι να τον εμπορευματοποιεί.

Η εφαρμογή του Π.Δ. 134/2025 στις περιοχές που εξαιρούνται από τον ΝΟΚ 4759/2020, όπως η Φιλοθέη, συνιστά αντισυνταγματική παρέκκλιση και θεσμική οπισθοδρόμηση. Η περιβαλλοντική ευθύνη δεν συμψηφίζεται με οικονομικά ισοδύναμα· είναι αρχή δικαιοσύνης και μέτρου.

Κωνσταντίνος Γιαβάσογλου